نواصل دورة من المقالات المخصصة لشراء العقارات في دبي. لا تحدد أن المشتري العادي ليس لديه أي اتجاه سهل في طلب الإجراءات الإجرائية. ملخص ، سعر السؤال كبير للغاية ، والمخاطر المحتملة لأداء المعاملة يجب أن تكون ضئيلة. اليوم نحن نخطو خطوة بخطوة بناء إجراء لشراء العقارات في دبي وسنتخذ أقل التفاصيل من الإضاءة جميع الجوانب المهمة. يجب على مواطنينا الذين قرروا شراء العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة أن يضعوا في الاعتبار أنه لا يوجد حتى الآن قانون اتحادي عام في مجال العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة. كل إمارة من الإمارات السبع تنظم بشكل مستقل جميع القضايا المتعلقة بسوق العقارات على أراضيها. الأكثر تقدمية في هذا الاتجاه ، تقليديا ، هي دبي.
تمتلك دبي الإطار التشريعي الأكثر تطوراً وشفافية في مجال العقارات. وفقًا لقوانين إمارة دبي ، يحق لمواطني الدول الأجنبية غير الأعضاء في مجلس التعاون لدول الخليج العربية الحصول على ملكية مباشرة في دبي في ملكية كاملة ("التملك الحر") في مناطق مخصصة بشكل خاص ، في ما يسمى مناطق التملك الحر. تم وضع قائمة بهذه المناطق بموجب مرسوم حاكم دبي رقم 3 لعام 2006. وتشمل هذه المناطق أراضي "دبي الجديدة" بأكملها تقريبًا ، بما في ذلك المناطق الشعبية مثل دبي مارينا ونخلة جميرا وطيران الإمارات وأبراج بحيرات الجميرا ووسط دبي وغيرها.
يتم تسجيل الحقوق في العقارات في سجل خاص من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، ويتم إصدار شهادة تسجيل للمالكين (ما يسمى "سند الملكية"). يتم تسجيل المعاملات العقارية في وقت الاتصال بدائرة الأراضي للمشتري والبائع ، وعلى الفور يتم إصدار شهادة التسجيل التي تثبت ملكية العقار الذي تم الحصول عليه للمشتري. هذا الإجراء للتسجيل "الفوري" يبسط عملية شراء وبيع العقارات إلى الحد الأقصى ويقلل من المخاطر المحتملة ، سواء من جانب البائع والمشتري.
تتم مراقبة الامتثال من قبل هيئة تنظيم سوق العقارات في دبي (RERA). على وجه الخصوص ، هي المسؤولة عن تسجيل المشاريع العقارية ، وكذلك عن التسجيل الإلزامي للمطورين والوكالات العقارية والوكلاء أنفسهم. تهدف أنشطة RERA في المقام الأول إلى حماية حقوق ومصالح المشترين والبائعين ، وهي مصممة لتقليل احتمال الاحتيال من جانب الوكلاء. التحقق من تسجيل أي وكالة عقارية ووكلائها بسيط للغاية. للقيام بذلك ، ما عليك سوى الانتقال إلى موقع RERA الرسمي على www.rpdubai.com
بشكل عام ، فإن إجراءات شراء العقارات في دبي في معظم الحالات هي كما يلي:
1. يختار المشتري العقار الذي يرغب في شرائه
الطريقة الأسهل والأكثر فاعلية هي الاتصال بأحد الوكالات العقارية العاملة في سوق دبي. الحقيقة هي أنه بدون مشاركة الوكلاء في دبي ، كما هو الحال بالفعل ، في بقية العالم ، لن تكتمل أي معاملة عقارية. في الوكالات العقارية ، في معظم الأحيان ، يتم تطبيق العملاء الذين يرغبون في استئجار أو تأجير أو شراء أو بيع العقارات. من خلال العمل في السوق ، يمتلك الوكلاء ، مثلهم مثل أي شخص آخر ، معلومات حول من وماذا وكيف يريدون استئجار أو بيع أو شراء. في معظم الحالات ، تعمل الوكالة العقارية كطرف ثالث في المعاملة بين البائع والمشتري ، مما يضمن مصالح كلاهما. ومع ذلك ، يجب ألا يغيب عن البال أن المشاركين في السوق المحترفين ليسوا جميعهم مسجلون حسب الأصول ويتصرفون بشكل قانوني.
بادئ ذي بدء ، وفقًا لأمر رئيس دائرة أراضي دبي رقم 85 لعام 2006 ، يجب أن تكون جميع الوكالات العقارية العاملة في دبي مرخصة لهذا النوع من النشاط وأن تكون مسجلة في السجل الخاص لهيئة تنظيم سوق العقارات في دبي (RERA). نظرًا لأن كيانات الأعمال في الإمارات العربية المتحدة لا تتمتع بالأهلية القانونية العالمية ، يجب الإشارة بوضوح إلى نوع النشاط المسموح به في الترخيص. على سبيل المثال ، للوساطة في البيع أو الشراء أو التأجير ، يجب الإشارة إلى هذه الأنواع من الأنشطة بشكل صريح في الترخيص. في الوقت نفسه ، يجب على جميع وكلاء الشركة الخضوع لدورة تدريبية مناسبة والحصول على بطاقات السمسرة الشخصية برقم فردي.
2. يقوم البائع والمشتري بالتوقيع على عقد بيع ، والذي يعكس جميع معايير المعاملة بشكل عام ، يجب أن يفي عقد بيع العقار بالمتطلبات الأساسية التالية:
- أن أكون في السجن
لا يشترط إبرام اتفاقيات شراء وبيع العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يكفي نموذج مكتوب بسيط. على الرغم من أن اللغة الرسمية في دولة الإمارات العربية المتحدة هي اللغة العربية ، فإن المعاهدات باللغة الإنجليزية معترف بها عالميًا ومقبولة دون ترجمة. الاستثناء هو مكتب المدعي العام والشرطة والمحاكم ، حيث تعتبر الترجمة إلى العربية شرطًا إلزاميًا.
- تحتوي على الشروط الرئيسية للمعاملة
في عقد بيع العقارات يجب الإشارة إلى:
- وجوه للبيع
- قيمة الممتلكات المكتسبة ،
- مدفوعات إضافية مرتبطة بالمعاملة (عمولة الوكلاء ، مدفوعات للمطور ، رسوم التسجيل في دائرة الأراضي ، تعويض البائع عن تكاليف الصيانة المدفوعة مقدمًا ، إلخ) ،
- الفترة التي يجب خلالها إكمال عملية البيع والشراء ،
- شروط وإجراءات صنع المستوطنات ،
- مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط العقد.
تجدر الإشارة إلى أنه في معظم الحالات ، لا يشترط تدخل محامي الطرف الثالث في إعداد عقد بيع العقارات. كقاعدة عامة ، يستطيع الموظفون المؤهلون في إحدى الوكالات العقارية التي تجري معاملة ما إعداد هذه الاتفاقية على أساس النماذج القياسية المعتمدة والمستخدمة في أنشطة الشركة.
3. عند توقيع عقد البيع مع البائع ، يقوم المشتري بالإيداع (عادة 10٪ من قيمة العقار الذي تم شراؤه)
عادة ، تقبل الوكالة العقارية الوديعة من المشتري وتحتفظ بها حتى التسويات النهائية وتسجيل المعاملة في دائرة الأراضي والأملاك. بالنسبة للمشتري ، هذا يضمن إعادة الإيداع إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ البائع. ويمكن للبائع ، بدوره ، الاعتماد على دفع مبلغ الإيداع كتعويض إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ المشتري.
سوق العقارات في دبي متعدد الجنسيات. عادة ما يكون المشترون والبائعون وملاك العقارات والمستأجرين من الرعايا الأجانب. أين يمكنهم البحث عن بعضهم البعض في حالة حدوث خطأ ما؟ لذلك ، فإن إحدى الوكالات العقارية التي يوجد لها مكتب مسجل في دبي هي الضامن الجدي للصفقة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك عامل مهم هو اشتراط تشريع بشأن ملكية 100 ٪ من هذه الشركة من قبل السكان المحليين - مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.
4. يحصل البائع على إذن من المطور لبيع ممتلكاته (شهادة عدم ممانعة ، NOC) ، وهو أمر ضروري لتسجيل معاملة في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
إذن من المطور (شهادة عدم الممانعة ، NOC) ، في الواقع ، هو شهادة عدم وجود ديون البائع للمطور. قد يستغرق تسجيل هذا التصريح لبيع العقارات من يوم واحد إلى 2-3 أسابيع ، حسب المطور. تكلفة هذا التصريح ، مرة أخرى ، اعتمادًا على سياسة المطور ، من 500 إلى 5000 درهم إماراتي (حوالي 137-1370 دولار أمريكي).
5. بعد الحصول على إذن البيع ، يسجل البائع والمشتري العقار باسم المالك الجديد في دائرة الأراضي.
عادة ، في وقت التسجيل ، تتم تسوية المعاملات أيضًا. يتم الاحتفاظ بالسجل العقاري من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي في شكل إلكتروني. يتم تسجيل نقل ملكية العقار في وقت اتصال البائع والمشتري ، وعلى الفور يتلقى المشتري شهادة تسجيل ("سند الملكية") تثبت ملكيته للعقار المكتسب.
إذا لم يتم تشغيل العقار بعد ، فسيتم تسجيله لدى دائرة الأراضي في السجل المؤقت. في هذه الحالة ، لا يتلقى المشتري شهادة تسجيل ، ولكن ما يسمى. عقد البيع الأولي (العقد المبدئي للبيع). عندما يتم تشغيل الكائن ، يكون عقد البيع الأساسي هو أساس حصول المالك على شهادة تسجيل. تبلغ تكلفة تسجيل نقل ملكية العقارات في دائرة الأراضي عمومًا 2٪ من سعر البيع بالإضافة إلى دفعة صغيرة ثابتة (حوالي 100 دولار أمريكي) لإصدار شهادة.
للتسجيل في دائرة الأراضي ، يجب عليك تقديم المستندات التالية:
- - أصل جوازات سفر البائع والمشتري ،
- - الشهادة الأصلية لتسجيل العقارات باسم البائع ،
- - التصريح الأصلي لبيع العقارات من المطور (NOC) ،
- - نسخة من عقد البيع.
إذا لم تكن لديك الفرصة أو الرغبة في التواجد شخصيًا في دائرة الأراضي في وقت تسجيل نقل الحقوق ، فيمكنك تفويض سلطتك لتسجيل العقارات باسمك إلى أي شخص آخر عن طريق إصدار توكيل قانوني موثق. يمكن القيام بذلك ، على سبيل المثال ، في محاكم دبي كاتب العدل. تبلغ تكلفة توثيق التوكيل الرسمي 60 درهم إماراتي (حوالي 16 دولار أمريكي) بالإضافة إلى 150 درهم (حوالي 41 دولار أمريكي) وهناك خدمات لكتابة التوكيل الرسمي باللغتين الإنجليزية والعربية.
في وقت تسجيل نقل الحقوق في العقارات ، تتم التسويات النهائية بين البائع والمشتري بموجب صفقة البيع والشراء. عادة ، يتم تنفيذ التسويات عن طريق تحويل الشيكات البنكية المعدة مسبقًا من المشتري إلى البائع للحصول على المبالغ اللازمة (ما يطلق عليه "شيكات المدير" - ما يشبه فاتورة البنك). في كثير من الأحيان ، يتم إعداد هذه الشيكات من قبل وكالة عقارية تجري معاملة. بطبيعة الحال ، قبل هذا ، يجب أن تتلقى الوكالة جميع الأموال من المشتري. توجد الدفعات النقدية في بعض الأحيان ، ولكنها غير شائعة بسبب كتلة الإزعاج المرتبطة بذلك.
مباشرة قبل إصدار شهادة التسجيل للمشتري ، يطلب مسجل الدولة من البائع والمشتري إجراء التسويات والتوقيع على ورقة تفيد بأن البائع ليس لديه مطالبات بدفع العقارات. لكي تتم عملية إتمام المعاملة بسلاسة ، يجب على المشتري إعداد جميع الشيكات مقدمًا وتنسيق الأسماء والمبالغ الموضحة فيها مع البائع. إذا تم إجراء المعاملة من قبل وكالة عقارية ، فعادة ما تأخذ مهمة تنسيق وتنسيق المدفوعات.
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول شراء العقارات في دبي من متخصصي IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
مجموعة كاملة من الخدمات في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة
- اختيار أفضل خيار للاستثمار
- بيع وشراء واستئجار العقارات السكنية والمكاتب والتجزئة
- دعم المعاملات وخدمة ما بعد البيع
- المساعدة في فتح الحسابات المصرفية وتسجيل الشركات في الإمارات العربية المتحدة
- مشاورات المحامين والمحامين
